土地査定

土地査定の上手な受け方とは？手順や注意点をご説明します

  • 書類の準備
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    現在お手元にある限りの書類を揃えていただくとお話がスムーズです。
    まずはお電話にてご相談ください。

  • 査定依頼
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    不動産会社への「査定依頼」です。

  • 日程調整
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    不動産会社との面談の「日程調整」になります。

  • 面談・ヒアリング
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    不動産会社との「面談・ヒアリング」です。
    面談では、主に「境界の確定状況」と「地下埋設物の有無」、「供給処理施設の引込」、「真の所有者であるかの確認」等が行われます。
    境界が確定していない場合、通常、「境界は売却までに確定して欲しい」と言われます。
    境界が確定していない物件は、買主が買いたがらないため、売りにくくなるからです。
    越境物があれば、越境の状況も聞かれます。
    地下埋設物とは、例えば「過去にコンクリートガラや汚染物質を埋めた」等、所有者にしか分からない内容のことです。先祖から聞いた記憶があれば伝えるようにしてください。
    供給処理施設の引込とは、上下水道・ガス管等を引いているかどうかの確認です。
    例えば、隣地の他人の土地を介して供給処理施設を引き込んでいる場合には、その旨をしっかり伝える必要があります。
    真の所有者は、権利証等を持っているかどうかで確認が行われるのが通常です。
    権利証等は最終的に買主へ引き渡す重要書類ですので、不動産会社には見せるだけで留めて置き、引渡までしっかり保管しておきましょう。

  • 現地調査・役所調査
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    不動産会社による「現地調査・役所調査」です。
    現地調査は、必ずしも立会いは必要ではありません。
    ただし、境界標が飛んでいる場合や越境がある場合等は立会いが求められることもあります。
    役所調査は市役所や法務局等で行う調査のことです。
    役所調査は不動産会社が行いますので、立会いは不要となります。

  • 査定書受領
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    査定書は、通常は1週間程度で来ますが、規制が複雑な案件等では時間がかかり、2週間くらいかかることもあります。
土地査定

土地査定の方法と評価ポイント

土地査定の方法は、取引事例比較法と呼ばれる査定方法が用いられます。
取引事例比較法とは、近隣の類似の土地の取引事例から土地価格を査定する方法です。
簡単にいうと、「最近、近所の土地が坪50万円で売れたので、あなたの土地も坪50万円です」といった査定方法になります。
不動産会社が近隣の取引事例を集め、近隣の標準的な土地と比べて評価ポイントを点数化します。
土地査定の評価のポイントは、以下のような点です。

〇交通の便(駅からの距離)
〇近隣の状況(スーパー等の生活利便施設)
〇環境(騒音・振動)
〇供給処理施設(上下水・ガス)
〇街路状況(方位・幅員)
〇画地の状況(間口・形状)
〇その他(崖地)
上記のような評価ポイントを取引事例に比べて「優る」または「劣る」を比較して、点数化します。
例えば、駅から近ければ評点は上げ、遠ければ下げます。
また、スーパー等の生活利便施設から近ければ評点を上げ、遠ければ下げます。
これらの作業をそれぞれの評価項目で行い、点数化します。
査定書

土地の査定書を確認する時の注意点

土地の査定書を受領したら、必ず、自分で調べた相場や他社の査定結果との比較を行うようにしてください。
比較で見るべきポイントは、特に「高過ぎないか」という点です。
売却をする際、高い査定価格は売主にとって嬉しいかもしれませんが、高過ぎる査定価格をもとに売り出し価格をつけてしまうと、なかなか購入希望者が見つからず、売却期間が長期化し、とても苦労します。
さらに、高過ぎる価格で売りに出すと、後で大幅な値引きの判断を迫られます。
値引きの判断を迫られると、その値引きが「値引きし過ぎなのか」、「もう少し値引きした方が良いのか」が分からなくなってしまうこともあります。
高過ぎる売り出し価格を設定することは、売却が長引くだけでなく、難しい値引きの判断も迫られることになってしまうため、最初から適正価格で売りに出すことが重要です。
査定価格は、不動産会社が「売れる価格」を提示しているとは限りませんので複数の不動産会社に査定を依頼し比較するようにしましょう。
また、査定書を受領したときは、査定根拠をしっかりと確認することも注意点です。
取引事例は面積も異なりますので、総額ではなく、単価を教えてもらいましょう。
査定根拠の説明を聞くと頼れる不動産会社かどうかが分かりますので、査定書はただ受領するだけではなく、しっかりと査定根拠の説明を受けるようにしてください。